กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ Real EstateInvestment Trusts : REITs เป็น “กองทรัพย์สิน” ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า500 ล้านบาท โดยมี“ทรัสตี”(Trustee) เป็นผู้ดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้และหากมีกำไรก็จะนำมาจ่ายผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน

ข้อดีของการลงทุนใน REITs

กองทุนรวมที่ช่วยสร้างรายได้ประจำ (PassiveIncome)ใช้เงินลงทุนไม่มาก เข้าถึงการลงทุนทั่วโลก และมีผู้เชี่ยวชาญดูแลบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ มีข้อมูลเปิดเผยให้ตัดสินใจอย่างครบถ้วนใน “หนังสือชี้ชวน” ซื้อขายสะดวกในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผ่านบริษัทหลักทรัพย์มีการประชุมผู้ถือหน่วย REITs เพื่อรับทราบข้อมูลการบริหารจัดการของ REITs เป็นประจำทุกปี(เหมือนผู้ถือหุ้น) ลดความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อ เพราะการเปลี่ยนแปลงของค่าเช่า มักจะปรับตัวสอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อและราคาอสังหาริมทรัพย์

ผลตอบแทนจากการลงทุนใน REITs

ประโยชน์ตอบแทน REITs จะต้องจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ อย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ไม่รวมกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้น (เช่น กำไรจากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์) โดยทั่วไป ผู้ลงทุนจะได้รับประโยชน์ตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาล

การเพิ่มขึ้น / ลดลงของหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาด ราคาหน่วยลงทุนขึ้นอยู่กับมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ของทรัสต์ ซึ่งขึ้นกับ ผลประกอบการจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ รวมถึงสภาวะตลาดด้วย

ความเสี่ยงจากการลงทุนใน REITs

– ปัญหาที่เกิดจากทรัพย์สินที่ลงทุน เช่น โครงสร้างรายได้ไม่สม่ำเสมอ ทำเลที่ตั้งเกิดภัยพิบัติ เป็นต้น
– การกู้ยืมเงิน หากกอง REITs บริหารผิดพลาด ก็อาจไม่สามารถสร้างกำไรให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
– การรับประกันรายได้ ควรพิจารณาถึงเครดิตของผู้รับประกันรายได้และศักยภาพที่แท้จริงของกอง REITs ในระยะยาว
– อัตราการจ่ายและโอกาสการเติบโตของเงินปันผลในอนาคต หากมีอัตราการจ่ายเงินปันผลลดลงต่ำเกินไป ราคาตลาดของกอง REITs ก็มีโอกาสที่จะปรับลดลงเช่นกัน

ซึ่งห้วงที่ผ่านมานี้กองทุนอสังหาฯ ได้รับความนิยม ก็เนื่องจากระดับอัตราปันผลเฉลี่ยรอบหลายปีที่ผ่านมาอยู่ในระดับที่ดีกว่าเงินปันผลของหุ้น และดีกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ปัจจุบันอัตราเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกอง REITs โดยเฉลี่ยอยู่ประมาณ 5.12% ต่อปี ในขณะที่การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ให้ผลตอบแทนประมาณ 1.84% ต่อปี ขณะที่ 7 ปีที่ผ่านมา กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกอง REITs มีอัตราการจ่ายปันผลเฉลี่ยปีละ 5.87% ต่อปี และหากนำเงินปันผลดังกล่าวกลับไปลงทุนต่อในดัชนีกองทุนอสังหาฯ และกองรีท จะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ถึงปีละ 13.59% ต่อปี

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาปรับเพิ่มมากที่สุด 3 อันดับแรก คือ WHART เพิ่มขึ้น 55.35% FTREIT เพิ่มขึ้น 36.25% และ เพิ่มขึ้น 32.53% โดยราคาอิงตั้งแต่เปิดตลาดปี 62 ถึงเดือนธันวาคม 2562

Author: ผู้เชี่ยวชาญการเงินการลงทุน ซ่าอินไทย

ติดตามข่าวสารการเงินการลงทุนทุกรูปแบบได้ที่นี่